Base Sul Empreendimentos / Artigos / Como ler a matrícula do terreno e o registro de uma incorporação, passo a passo
Como ler a matrícula do terreno e o registro de uma incorporação, passo a passo
Quem pretende comprar um imóvel novo em Viamão, seja num prédio perto do Centro ou num conjunto de casas em Santa Isabel ou na Querência, costuma receber material de divulgação bem produzido e pouca explicação sobre os papéis que de fato importam. O documento central é a matrícula do terreno, mantida no cartório de registro de imóveis responsável pela área onde o imóvel fica. É nela que aparecem o dono do terreno, o registro da incorporação e qualquer ônus que possa afetar a futura unidade. Este guia mostra, em etapas, como ler esse documento com calma, sem depender apenas do que é dito na conversa de venda. O portal Base Sul Empreendimentos publica conteúdo informativo e não vende nem intermedia unidades.
Passo 1: tenha em mãos uma certidão de inteiro teor da matrícula, retirada há pouco tempo no cartório de registro de imóveis competente. Uma certidão com mais de 30 dias pode não mostrar atos recentes, como uma penhora ou uma nova averbação. Em Viamão, parte dos terrenos urbanos veio de glebas antigas que foram divididas ao longo das décadas, por isso pode haver referência a uma transcrição anterior ou a uma matrícula de origem. Se a certidão citar outro número de matrícula como origem, vale anotar esse número, porque ele ajuda a entender o histórico da área.
Passo 2: leia o cabeçalho com atenção. Ali está a descrição do imóvel: área total, medidas, confrontações e localização. Compare essas informações com o endereço e a planta de implantação apresentados pela incorporadora. Em bairros como Tarumã e Vila Elza, onde muitos lotes resultaram de desmembramentos, é comum que um empreendimento ocupe a soma de dois ou mais terrenos. Nesse caso, confira se houve unificação das matrículas ou se o projeto ainda depende de terrenos registrados separadamente. Diferenças de metragem ou de endereço não são, por si só, sinal de problema, mas merecem uma explicação por escrito.
Passo 3: percorra os atos registrados em ordem cronológica. Eles aparecem numerados com a letra R, para registros, e AV, para averbações. Os registros tratam de mudanças de direito, como compra e venda, permuta ou hipoteca. As averbações anotam alterações e informações complementares, como mudança de nome de rua, construção concluída ou cancelamento de um ônus. O objetivo aqui é descobrir quem é o proprietário atual. A incorporadora pode ser dona do terreno, ter uma promessa de compra registrada ou ter firmado permuta com o antigo proprietário, trocando o terreno por unidades prontas. Cada arranjo é legítimo, mas precisa estar claro na matrícula.
Passo 4: procure o registro do memorial de incorporação. Pela Lei 4.591/1964, a incorporadora só pode comercializar unidades depois de registrar esse memorial na matrícula do terreno. O ato costuma indicar o nome do empreendimento, a quantidade de unidades e a referência ao conjunto de documentos depositados no cartório, que inclui o projeto aprovado no município, o quadro de áreas com área privativa, área comum e fração ideal de cada unidade, certidões da incorporadora e do proprietário e, quando houver, o prazo de carência. Verifique também se existe averbação do patrimônio de afetação, previsto na Lei 10.931/2004, que separa o terreno e as receitas daquela obra do restante dos negócios da incorporadora.
Passo 5: identifique os ônus. Hipoteca ou alienação fiduciária do terreno para custear a obra é situação comum em incorporações na região metropolitana de Porto Alegre, de Gravataí a Alvorada. Nesse caso, o ponto a entender é como e quando cada unidade será liberada desse ônus, o que deve estar previsto em contrato. Já penhoras, indisponibilidades ou anotações de ações judiciais pedem atenção redobrada, porque podem indicar disputas envolvendo o proprietário ou a própria empresa. Leia o texto completo de cada ato, e não só o título.
Passo 6: cruze a matrícula com a minuta do contrato de promessa de compra e venda. O contrato deve citar o número da matrícula, o número do registro da incorporação, a identificação da unidade, a área privativa e a fração ideal iguais às do quadro de áreas. Confira ainda o prazo de entrega, a tolerância de até 180 dias prevista em lei, o índice de correção do saldo e as multas para atraso de cada lado. Guarde a certidão, a minuta, o memorial descritivo e todas as comunicações recebidas em uma pasta única, física ou digital, pois esses papéis serão úteis até a entrega das chaves e depois dela.
Passo 7: acompanhe a matrícula também depois da assinatura. Ao fim da obra, a construção concluída é averbada com base no habite-se, a convenção de condomínio é registrada e, em geral, são abertas matrículas individuais para cada unidade. Uma nova certidão nessa fase confirma se tudo caminhou como previsto. Este roteiro serve para entender o documento e chegar à conversa mais preparado, mas não substitui a análise de um caso concreto. Diante de qualquer dúvida sobre um ato específico, procure um advogado de sua confiança ou peça esclarecimentos diretamente ao cartório de registro de imóveis.