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8 erros de quem compra imóvel na planta sem conferir os documentos
Comprar um imóvel novo em Viamão ou em cidades vizinhas como Alvorada e Gravataí costuma envolver meses, às vezes anos, entre a assinatura do contrato e a entrega das chaves. Nesse intervalo, boa parte dos problemas que aparecem no fim já estava visível no começo, em algum documento que ninguém leu com calma. A equipe de Base Sul Empreendimentos reuniu oito erros recorrentes de quem compra unidade em incorporação, seja na planta, seja com a obra em andamento. A lista não substitui a orientação de um advogado nem a consulta ao cartório de registro de imóveis da circunscrição, mas ajuda a saber o que perguntar.
1. Não confirmar o registro da incorporação. Antes de qualquer assinatura, o memorial de incorporação precisa constar registrado na matrícula do terreno. É esse registro que autoriza a comercialização das unidades e torna públicos o projeto, o quadro de áreas, a minuta da convenção e os demais documentos previstos na Lei 4.591/1964. Uma certidão atualizada da matrícula, obtida no cartório competente para a área do empreendimento, mostra o número do registro e quem é o proprietário do terreno. Em Viamão, onde convivem bairros consolidados como o Centro e áreas em expansão como a Querência, vale checar também se não há ônus, penhoras ou ações averbadas.
2. Confundir loteamento, condomínio de lotes e incorporação. Muita gente usa as três palavras como sinônimos, mas cada modelo tem regras próprias. No loteamento, o que se adquire é um lote dentro de um parcelamento do solo, com ruas que passam a ser públicas. No condomínio de lotes, as áreas de circulação continuam privadas e existe fração ideal. Na incorporação, vertical ou horizontal, a venda é de unidades autônomas que ainda serão construídas. Em Viamão, onde há muitos terrenos grandes, os três formatos aparecem lado a lado. Saber em qual deles o imóvel se enquadra muda os documentos a conferir e as obrigações que virão depois.
3. Ler o quadro de áreas pela metade. O material de divulgação costuma destacar um número só, mas o quadro de áreas registrado separa área privativa, área de uso comum e a fração ideal do terreno que corresponde a cada unidade. A área privativa é a que fica da porta para dentro; a comum inclui corredores, salão de festas, circulação de veículos e espaços semelhantes. A fração ideal pode influenciar a divisão das despesas condominiais quando a convenção adota esse critério. Comparar a metragem do contrato com a do quadro registrado evita surpresas no momento da vistoria.
4. Ignorar o patrimônio de afetação. Quando a incorporadora opta por esse regime, o terreno, a obra e os recursos daquele empreendimento ficam separados do restante do patrimônio da empresa e não respondem por dívidas de outros projetos. A opção precisa estar averbada na matrícula. Não se trata de uma blindagem absoluta, mas é um mecanismo que dá mais previsibilidade caso a empresa enfrente dificuldades. Em obras que se estendem por vários anos, como é comum em condomínios horizontais maiores, essa separação ganha ainda mais relevância. A própria certidão responde se ele existe.
5. Passar por cima das cláusulas de prazo e correção. A promessa de compra e venda deve trazer a data prevista de entrega e a tolerância, que a legislação admite em até 180 dias corridos quando estipulada de forma clara no contrato. O documento também precisa indicar o índice de correção do saldo durante a obra e as penalidades por descumprimento de cada lado, tanto no atraso da construção quanto nas obrigações do comprador. Cláusulas vagas, que falam em conclusão da obra sem uma data objetiva, merecem atenção redobrada e, havendo dúvida, leitura acompanhada por advogado.
6. Achar que o fim da obra encerra a papelada. Com a construção concluída, o município expede o habite-se, e só depois a construção é averbada na matrícula, o que abre caminho para as matrículas individuais das unidades e para a instalação formal do condomínio, com a convenção registrada e a primeira assembleia. Em empreendimentos de Gravataí, Alvorada ou Porto Alegre, esse rito se repete com variações locais de prazo. Receber as chaves antes da averbação significa conviver por um tempo com a unidade ainda sem matrícula própria, algo que convém entender antes da mudança.
7. Fazer a vistoria de entrega com pressa. A vistoria é o momento de registrar por escrito o que não está de acordo: fissuras, caimento errado de pisos em áreas molhadas, tomadas sem funcionamento, esquadrias que não vedam e diferenças de acabamento em relação ao memorial descritivo. Ir com o memorial em mãos, testar torneiras, chuveiros e ralos e fotografar cada ambiente ajuda bastante. No inverno úmido da região metropolitana, vale observar sinais de infiltração em paredes externas e lajes. Pendências anotadas no termo de vistoria têm peso muito diferente de reclamações feitas meses depois.
8. Não guardar os documentos. Contrato, aditivos, certidões, comprovantes de quitação, termo de vistoria, manual do proprietário e atas de assembleia formam o histórico do imóvel. O manual do proprietário, em especial, traz os prazos de responsabilidade da construção para cada sistema, como impermeabilização, instalações e estrutura, além das rotinas de manutenção que precisam ser seguidas para que esses prazos continuem valendo. Guardar cópias digitais e físicas, organizadas por data, poupa trabalho numa futura revenda ou numa eventual reclamação. Quem mora em Santa Isabel, no Tarumã ou na Vila Elza e acompanha uma obra no bairro pode começar esse arquivo desde já.